Casi el 14 por ciento de las casas en los EE. UU. se construyeron antes de 1940, lo que significa que se están acercando a la marca del siglo. . Saber qué observar puede ser clave para ser propietario de una casa antigua. Desde un bungalow de la década de 1920 o una majestuosa casa victoriana de tres pisos hasta una casa de campo de piedra rústica, a muchos de nosotros nos encantan las casas antiguas por su solidez, su encanto peculiar y su conexión con la historia. Y, afortunadamente, hay muchas casas antiguas venerables que siguen en pie en todo el mundo. Casi el 14 por ciento de los aproximadamente 137 millones de hogares en los EE. UU. se construyeron antes de 1940, según la Encuesta de Vivienda Estadounidense del Censo de EE. UU. En lugares como Somerville, Massachusetts y Buffalo, Nueva York, más del 60 por ciento de las viviendas se remontan al segundo mandato de Franklin D. Roosevelt o antes.
Pero las casas antiguas también tienen una desventaja potencialmente significativa, especialmente para los propietarios primerizos desprevenidos, ya que los problemas costosos a menudo se esconden dentro de las paredes o debajo de los pisos. No nos referimos solo a los problemas de mantenimiento predecibles, como reemplazar las tejas del techo cada 20 años o el calentador de agua eléctrico o de gas una vez por década. (Aquí hay un informe de 2007 aún útil sobre la esperanza de vida promedio de varios componentes de la casa, de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas).
Estamos hablando de esas bombas de tiempo, como una tubería de drenaje antigua, una chimenea que se desmorona o un cableado obsoleto que no está a la altura de las demandas de los usos actuales, que pueden tomar desprevenidos a los propietarios de casas antiguas y, a veces, estresar gravemente su hogar. finanzas con facturas de reparación de cuatro o incluso cinco cifras. Si bien no siempre puede evitar estos problemas, es aconsejable aprender todo lo que pueda sobre los riesgos, y posiblemente incluso presupuestar renovaciones y actualizaciones para evitar problemas antes de que se conviertan en una emergencia.
¿Qué edad tiene viejo?
Cuando se trata de casas, "viejo" puede significar algo diferente en varias partes del país, explica Reuben Saltzman, propietario y presidente de Structure Tech, una empresa de inspección de viviendas en Minneapolis-St. Paul, Minnesota, área que se especializa en casas antiguas. También fue presidente del capítulo regional de la Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas y bloguero sobre problemas de mantenimiento de viviendas para el Minneapolis Star-Tribune.
En su parte de Minnesota, "tenemos casas antiguas construidas a fines del siglo XIX", explica. "Pero en Virginia, mis amigos dicen:'¿Llamas a eso una casa antigua?'". Sin embargo, en general, la línea divisoria entre lo antiguo y lo no tan antiguo parece estar a mediados del siglo XX.
Sin embargo, si le preocupa que una casa se derrumbe simplemente porque es vieja, esos temores probablemente sean injustificados. Por el contrario, las casas construidas hace 80 o 100 años o más en realidad tienden a ser más sólidas que las construidas más recientemente, según Saltzman. "Las casas realmente antiguas generalmente se construyeron en exceso", explica Saltzman. "Usaron mucha más madera en las casas antiguas que todavía están en pie. Por lo general, tenían un exceso de ingeniería y eran mucho más fuertes de lo que debían ser".
La relativa corriente de aire de las casas más antiguas, que puede dar lugar a grandes facturas de servicios públicos, también ayuda a explicar su longevidad. "Las casas nuevas son estrechas y no cuestan tanto en términos de eficiencia energética, pero son mucho menos duraderas", explica Saltzman. "Hay un mayor costo de energía extra en una casa antigua. Pero cuando tenemos que reemplazar las paredes podridas [eventualmente], eso va a ser más costoso. En las casas nuevas, las paredes no dejan que la humedad se vaya, por lo que no tienen el mismo potencial de secado. Las casas antiguas dejarían escapar mucho aire a través de las paredes para secarlas".
Pero otros componentes de las casas antiguas a menudo simplemente se desgastan después de muchos años de uso o ya no son aceptables según los estándares de seguridad actuales.
Las chimeneas son vulnerables
"Casi todas las casas antiguas van a tener una chimenea de mampostería, y suceden dos cosas", dice Saltzman. "Uno es la estructura en sí. Cuando entra agua, la argamasa y los ladrillos se deterioran". Ese problema es visible desde el exterior durante una inspección de rutina de la casa antes del cierre de una venta, pero lo que sucede dentro de la chimenea puede ser igual de problemático.
El revestimiento interior también puede haberse deteriorado, y la gran mayoría de los interiores de chimeneas antiguas no cumplen con los requisitos de seguridad modernos, si va a utilizar la chimenea o chimeneas de una casa. La detección de problemas dentro de una chimenea requiere lo que se conoce como una inspección de nivel 2, en la que se pasa una cámara de fibra óptica a través de la estructura.
"Si va a comprar una casa, es una buena idea hacerlo", dice Saltzman.
Arreglar una chimenea puede costarle tan poco como $1,000, si todo lo que necesita son algunas reparaciones externas, dice Saltzman. Pero si la chimenea realmente se está desmoronando, es posible que deba reconstruirla, un proyecto que puede costar $20,000 para una chimenea exterior en una casa de tres pisos. (Una advertencia:los precios reales en todo el país, por supuesto, variarán).
Catástrofes de fontanería
Un problema común es que los desagües de acero galvanizado dentro de la casa eventualmente se corroen y ya no se pueden limpiar, pero reemplazarlos a menudo significa irrumpir en espacios terminados de la casa, como debajo de los pisos del sótano, según Saltzman. "Si tienes una casa construida en la década de 1920 y las tuberías datan de entonces, consideraría [la tubería] al final de su vida hoy", dice. Sacar una tubería decrépita que data de la Prohibición y reemplazarla con una tubería moderna puede costar varios miles de dólares.
"La otra cosa, que le puede pasar a una casa de cualquier edad, pero es más probable en las más antiguas, es tener un problema con la tubería de desagüe que sale al alcantarillado de la ciudad", dice Saltzman. "Esa línea de desagüe que sale a la calle es propiedad del propietario. Mucha gente no lo sabe. Reparar una puede implicar una excavación en el jardín o demoler una calle. Definitivamente es un gasto de cuatro cifras".
Un inspector de viviendas buscará evidencia de desagües de acero galvanizado problemáticos, pero no investigará la línea que sale al alcantarillado. Al igual que con los interiores de las chimeneas, debe contratar a un especialista para que lo haga con una cámara de fibra óptica.
Además de las tuberías de drenaje, puede tener problemas con la línea de suministro que ingresa a la casa y el sistema de distribución, ya que esas tuberías también se corroen y deterioran con el tiempo. "Donde el diámetro se vuelve cada vez más pequeño con el tiempo, terminas con un flujo de agua más pequeño", dice Saltzman. Las reparaciones de la línea de suministro generalmente son un trabajo de cuatro cifras, pero a veces pueden llegar a las cinco cifras, especialmente si hay problemas para llegar a las tuberías.
Pesadillas eléctricas
Si tiene un cableado de perilla y tubo anticuado, del tipo que rara vez, si es que alguna vez, se ve en las casas construidas después de 1940, según Salzman, podría tener grandes problemas. Como describe este artículo de Realtor.com, la tecnología se remonta a la década de 1880 y consiste en perillas y tubos de cerámica que recubren el cableado de cobre. A diferencia del cableado eléctrico actual, los sistemas de perillas y tubos carecen de un cable a tierra, por lo que un circuito sobrecargado puede calentarse y provocar un incendio. Algunos alambres antiguos en sistemas de perillas y tubos también utilizan tela de algodón o caucho saturados con asfalto, los cuales se deterioran con el paso de los años.
Cableado de perillas y tubos en una casa de la década de 1930, mirando hacia arriba a los tramos de postes de la pared superior y las vigas del techo cercanas. Para empeorar las cosas, existe la posibilidad de que uno de los dueños anteriores de una casa antigua haya jugado como electricista aficionado y haya modificado el cableado para hacerlo más peligroso. El cableado de la perilla y el tubo "funcionó muy bien mientras nadie se metía con él y la instalación original estaba intacta", dice Saltzman. "Sin embargo, en cada hogar antiguo, alguien probablemente se metió con él y trató de usar los métodos de cableado actuales con el cableado de la perilla y el tubo".
"El grande solo lo está cubriendo con aislamiento", explica Saltzman. "Este [cableado] estaba destinado a instalarse al aire libre, para poder disipar el calor. Cuando lo entierras en las paredes, no puede disipar el calor como debería".
Los aficionados ineptos también pueden empujar el cableado más allá de su límite. "No se puede llevar ese tipo de cable directamente a una lámpara moderna", dice Saltzman. "Esos accesorios están clasificados para 194 grados F (90 grados C), pero el cableado de la perilla y el tubo estaba clasificado para solo 140 grados F (60 grados C)". Un electricista profesional, por el contrario, empalmaría el cableado antiguo en una caja de empalmes y luego conectaría el cableado nuevo a la lámpara para que no exceda la capacidad del cableado antiguo.
Peligros ambientales
Las casas antiguas también pueden tener tuberías de suministro de agua con plomo, lo que representa un peligro para la salud y reemplazarlas puede ser costoso. Y el aislamiento que contiene asbesto, que libera fibras que pueden causar enfermedades pulmonares, también es común. La Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. recomienda que un profesional especialmente capacitado en asbesto inspeccione su casa para detectar asbesto y luego contratar de forma independiente a un segundo contratista para que elimine el material. La eliminación de amianto puede ser costosa y el precio puede variar según la región.
Otro riesgo es la posibilidad de tener un tanque de combustible viejo y olvidado enterrado en su jardín, que eventualmente puede contaminar su suelo o incluso llegar a las aguas subterráneas. Saltzman dice que ha encontrado docenas de esos tanques a lo largo de los años y que normalmente cuesta un par de miles de dólares quitarlos.
Presupuesto y resultado final
Aunque el costo de solucionar algunos de estos problemas puede parecer desalentador, puede ser más manejable si tiene un presupuesto para el mantenimiento y las reparaciones del hogar. Un enfoque es reservar alrededor del 1 por ciento del costo de una casa cada año para tales costos. Para una casa de $500,000, por ejemplo, presupuestaría $5,000 cada año para mantenimiento. Otro enfoque es presupuestar $1 por pie cuadrado (0,092 metros cuadrados) cada año. Para reparaciones realmente grandes, también puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria para financiar los costos.
También puede obtener pistas sobre problemas futuros al estudiar detenidamente el informe del inspector de viviendas que obtiene antes de cerrar una casa. "Algunos defectos son más importantes de corregir que otros", dice Saltzman. "El informe debe mostrar las cosas críticas".